O ESTADO DE S. PAULO, 4 de outubro de 2010
Venda de imóveis disparou no Brasil memo com financiamentos com juros mais de duas vezes maiores que os EUA e o Chile, segundo estudo
Assim como ocorre no mercado de crédito em geral, o spread e as taxas de juros dos empréstimos imobiliários do Brasil estão entre os mais altos do mundo. Spread é a diferença entre a taxa que a instituição financeira paga ao captar o dinheiro e a que cobra ao repassá-lo para o cliente.
As duas conclusões fazem parte de um estudo da consultoria ATKearney, feito a pedido do Estado. É o primeiro levantamento do gênero realizado desde que as concessões desses empréstimos dispararam no País.
A pesquisa compara a situação em cinco nações: além do Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e Chile. Aqui, o spread médio no segmento imobiliário é de 5,05 pontos porcentuais ao ano, ante 3,1 na Rússia, 4,8 nos EUA, 3 pontos no Chile e 2,2 na Espanha. No caso do juro, os resultados foram de, respectivamente, 11,3%, 14,5%, 5%, 4,9% e 3,4%.
Nos últimos meses, o crédito imobiliário deu um salto no Brasil, a despeito do custo elevado na comparação com outros países. Segundo dados do Banco Central (BC), esses empréstimos cresceram 51% nos 12 meses terminados em agosto, ante expansão de 19% do crédito total da economia. Bancos e especialistas do setor imobiliário preveem que o crescimento continuará acelerado.
Primeiro, por causa da estabilização da economia, que permite prever o cenário para os anos seguintes com mais confiabilidade - o que estimula tanto o tomador quanto o credor a fazer mais operações. Em segundo lugar, por causa das mudanças regulatórias de 2004. Ali se instituiu, por exemplo, a alienação fiduciária. Na prática, significa que um banco pode retomar com mais facilidade o bem (imóvel) em caso de inadimplência do devedor.
Também alimentam as projeções positivas para o setor a implementação do programa Minha Casa, Minha Vida. Hoje, a fatia do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de 3% no Brasil - o equivalente a cerca de R$ 115 bilhões. Na Espanha, a proporção é de 26% e no Chile, de 27%.
Coordenadora do levantamento, a vice-presidente da ATKearney, Silvana Machado, atribui o spread e os juros elevados a três razões. A primeira delas é que, apesar da alienação fiduciária, a maioria dos empréstimos imobiliários concedidos no Brasil está no âmbito das normas antigas, que dificultam a retomada do bem. "A taxa de inadimplência sobe e o juro também."
A segunda razão é a baixa competição no setor. "O crédito imobiliário é novo no Brasil, coisa de cinco anos para cá", diz Silvana. A Caixa Econômica Federal, sozinha, tem 75% da carteira de crédito do segmento no País. O terceiro fator, segundo ela, é a limitação de funding (dinheiro disponível para as operações). "Aqui, temos basicamente os recursos do Fundo de Garantia e da poupança. Não há outros instrumentos, como no exterior", diz, referindo-se, por exemplo, à securitização, que permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.
Vai faltar dinheiro para tudo', afirma especialista
"Vai faltar dinheiro." É com essa frase taxativa que o presidente do Instituto para o Desenvolvimento da Cultura do Crédito (IDCC), Fernando Blanco, refere-se às perspectivas para o mercado de crédito imobiliário brasileiro nos próximos anos.
"O Brasil precisa investir no pré-sal, na infraestrutura, precisa fazer Copa do Mundo e Olimpíada. Onde vamos encontrar recurso para tudo isso?", indaga o especialista, que durante anos trabalhou em comitês de crédito de grandes bancos.
A preocupação de Blanco é compartilhada por outros profissionais da área financeira. A diferença é que ele tem como foco as limitações macro, enquanto outros chamam a atenção para questões específicas do segmento imobiliário.
Só duas fontes. No Brasil, há basicamente duas fontes para os empréstimos do setor: os depósitos da caderneta de poupança e os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Mantido o atual ritmo de expansão dos negócios, estima-se que ambas as fontes vão secar, no máximo, até 2012. A partir daí, o mercado terá de desenvolver alternativas para manter o ritmo de crescimento.
O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, estima que o problema vai aparecer entre 2012 e 2013. Por isso, afirma, a entidade e os bancos estão empenhados na busca de uma solução. Uma delas é a securitização, que permitiria o "empacotamento" dos financiamentos e sua venda a investidores.
Outra são os chamados "covered bonds", um tipo de papel financeiro que, segundo ele, permitiria um "casamento" melhor dos prazos da operação.
Hoje, a caderneta de poupança é uma aplicação de curto prazo que banca transações de longo prazo (empréstimos imobiliários), o que aumenta o risco para os bancos. Segundo França, o governo tem se mostrado sensível às demandas do setor de crédito imobiliário.
Venda de imóveis disparou no Brasil memo com financiamentos com juros mais de duas vezes maiores que os EUA e o Chile, segundo estudo
Assim como ocorre no mercado de crédito em geral, o spread e as taxas de juros dos empréstimos imobiliários do Brasil estão entre os mais altos do mundo. Spread é a diferença entre a taxa que a instituição financeira paga ao captar o dinheiro e a que cobra ao repassá-lo para o cliente.
As duas conclusões fazem parte de um estudo da consultoria ATKearney, feito a pedido do Estado. É o primeiro levantamento do gênero realizado desde que as concessões desses empréstimos dispararam no País.
A pesquisa compara a situação em cinco nações: além do Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e Chile. Aqui, o spread médio no segmento imobiliário é de 5,05 pontos porcentuais ao ano, ante 3,1 na Rússia, 4,8 nos EUA, 3 pontos no Chile e 2,2 na Espanha. No caso do juro, os resultados foram de, respectivamente, 11,3%, 14,5%, 5%, 4,9% e 3,4%.
Nos últimos meses, o crédito imobiliário deu um salto no Brasil, a despeito do custo elevado na comparação com outros países. Segundo dados do Banco Central (BC), esses empréstimos cresceram 51% nos 12 meses terminados em agosto, ante expansão de 19% do crédito total da economia. Bancos e especialistas do setor imobiliário preveem que o crescimento continuará acelerado.
Primeiro, por causa da estabilização da economia, que permite prever o cenário para os anos seguintes com mais confiabilidade - o que estimula tanto o tomador quanto o credor a fazer mais operações. Em segundo lugar, por causa das mudanças regulatórias de 2004. Ali se instituiu, por exemplo, a alienação fiduciária. Na prática, significa que um banco pode retomar com mais facilidade o bem (imóvel) em caso de inadimplência do devedor.
Também alimentam as projeções positivas para o setor a implementação do programa Minha Casa, Minha Vida. Hoje, a fatia do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de 3% no Brasil - o equivalente a cerca de R$ 115 bilhões. Na Espanha, a proporção é de 26% e no Chile, de 27%.
Coordenadora do levantamento, a vice-presidente da ATKearney, Silvana Machado, atribui o spread e os juros elevados a três razões. A primeira delas é que, apesar da alienação fiduciária, a maioria dos empréstimos imobiliários concedidos no Brasil está no âmbito das normas antigas, que dificultam a retomada do bem. "A taxa de inadimplência sobe e o juro também."
A segunda razão é a baixa competição no setor. "O crédito imobiliário é novo no Brasil, coisa de cinco anos para cá", diz Silvana. A Caixa Econômica Federal, sozinha, tem 75% da carteira de crédito do segmento no País. O terceiro fator, segundo ela, é a limitação de funding (dinheiro disponível para as operações). "Aqui, temos basicamente os recursos do Fundo de Garantia e da poupança. Não há outros instrumentos, como no exterior", diz, referindo-se, por exemplo, à securitização, que permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.
Vai faltar dinheiro para tudo', afirma especialista
"Vai faltar dinheiro." É com essa frase taxativa que o presidente do Instituto para o Desenvolvimento da Cultura do Crédito (IDCC), Fernando Blanco, refere-se às perspectivas para o mercado de crédito imobiliário brasileiro nos próximos anos.
"O Brasil precisa investir no pré-sal, na infraestrutura, precisa fazer Copa do Mundo e Olimpíada. Onde vamos encontrar recurso para tudo isso?", indaga o especialista, que durante anos trabalhou em comitês de crédito de grandes bancos.
A preocupação de Blanco é compartilhada por outros profissionais da área financeira. A diferença é que ele tem como foco as limitações macro, enquanto outros chamam a atenção para questões específicas do segmento imobiliário.
Só duas fontes. No Brasil, há basicamente duas fontes para os empréstimos do setor: os depósitos da caderneta de poupança e os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Mantido o atual ritmo de expansão dos negócios, estima-se que ambas as fontes vão secar, no máximo, até 2012. A partir daí, o mercado terá de desenvolver alternativas para manter o ritmo de crescimento.
O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, estima que o problema vai aparecer entre 2012 e 2013. Por isso, afirma, a entidade e os bancos estão empenhados na busca de uma solução. Uma delas é a securitização, que permitiria o "empacotamento" dos financiamentos e sua venda a investidores.
Outra são os chamados "covered bonds", um tipo de papel financeiro que, segundo ele, permitiria um "casamento" melhor dos prazos da operação.
Hoje, a caderneta de poupança é uma aplicação de curto prazo que banca transações de longo prazo (empréstimos imobiliários), o que aumenta o risco para os bancos. Segundo França, o governo tem se mostrado sensível às demandas do setor de crédito imobiliário.
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